PPJB, PJB,AJB

Dalam proses jual beli benda-benda tetap seperti tanah, rumah, apartemen ataupun property lainnya sering kita mendengar istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), Pengikatan Jual Beli (PJB), Akta Jual Beli (AJB). 

Kesemua istilah tersebut adalah cara peralihan hak atas tanah dan bangunan. Perbedaan masing-masing istilah tersebut adalah terletak pada proses dan bentuk perbuatan hukumnya.

PPJB

PPJB dibuat untuk melakukan pengikatan
sementara sebelum pembuatan AJB resmi di
hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Secara umum isi PPJB adalah kesepakatan
penjual untuk mengikatkan diri akan menjual
kepada pembeli dengan disertai pemberian
tanda jadi atau uang muka berdasarkan
kesepakatan. Umumnya PPJB dibuat di bawah
tangan karena suatu sebab tertentu seperti
pembayaran harga belum lunas. Di dalam PPJB
memuat perjanjian-perjanjian, seperti besarnya
harga, kapan waktu pelunasan dan dibuatnya AJB.

PJB

PJB adalah kesepakatan antara penjual untuk
menjual property miliknya kepada pembeli yang
dibuat dengan akta notaris. PJB bisa dibuat
karena alasan tertentu seperti belum lunasnya
pembayaran harga jual beli dan belum
dibayarkannya pajak-pajak yang timbul karena
jual beli.

PJB ada dua macam yaitu PJB lunas dan PJB
tidak lunas.

1. PJB lunas, dibuat apabila harga jual beli sudah
dibayarkan lunas oleh pembeli kepada penjual
tetapi belum bisa dilaksanakan AJB, karena
antara lain pajak-pajak jual beli belum
dibayarkan, sertifikat masih dalam pengurusan
dan lain-lain. Dalam pasal-pasal PJB tersebut
dicantumkan kapan AJB akan dilaksanakan dan
persyaratannya. Di dalam PJB lunas juga
dicantumkan kuasa dari penjual kepada pembeli
untuk menandatangani AJB, sehingga
penandatanganan AJB tidak memerlukan
kehadiran penjual.PJB lunas umum dilakukan
untuk transaksi atas objek jual beli yang berada
diluar wilayah kerja Notaris/PPAT yang
bersangkutan. Dimana berdasarka PJB lunas
bisa dibuatkan AJB di hadapan PPAT dimana
lokasi objek berada.

2. PJB tidak lunas, dibuat apabila pembayaran
harga jual beli belum lunas diterima oleh
penjual. Didalam pasal-pasal PJB tidak lunas
sekurang-kurangnya dicantumkan jumlah uang
muka yang dibayarkan pada saat
penandatanganan akta PJB, cara atau termin
pembayaran, kapan pelunasan dan sanksi-sanksi
yang disepakati apabila salah satu pihak
wanprestasi. PJB tidak lunas juga harus
ditindaklanjuti dengan AJB pada saat pelunasan.

AJB

AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT
untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Pembuatan AJB sudah diatur sedemikian rupa
melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang
Pendaftaran Tanah, sehingga PPAT tinggal
mengikuti format-format baku yang sudah
disediakan. 

Pembuatan AJB dilakukan setelah
seluruh pajak-pajak yang timbul karena jual beli
sudah dibayarkan oleh para pihak sesuai
dengan kewajibannya masing-masing. 

Langkah
selanjutnya adalah mengajukan pendaftaran
peralihan hak ke kantor pertanahan setempat
atau yang lazim dikenal dengan istilah balik
nama. 

Dengan selesainya balik nama sertifikat
maka hak yang melekat pada tanah dan
bangunan sudah berpindah dari penjual kepada
pembeli.

===